Ehevertrag beim Hauskauf: wenn einer mehr Eigenkapital mitbringt

Brauchen wir zum Hauskauf einen Ehevertrag?

Nur wenn die Beiträge deutlich ungleich sind. Bringen beide ähnlich viel ein und zahlen das Darlehen gemeinsam ab, regelt der gesetzliche Zugewinnausgleich eine Scheidung ausgewogen. Stammt das Eigenkapital dagegen überwiegend von einer Seite, etwa aus einem Erbe, einer Schenkung der Eltern oder aus Ersparnissen vor der Ehe, lohnt ein Vertrag.

Was mit dem Eigenkapital bei einer Scheidung geschieht

Ein Teil davon wandert zur anderen Seite. Ein vereinfachtes Beispiel, ohne Darlehen, ohne Wertänderung und ohne Inflation:

• Sie bringen 200.000 Euro aus der Zeit vor der Ehe mit, Ihr Ehegatte nichts. Ihr Anfangsvermögen beträgt 200.000 Euro, das Ihres Ehegatten null.
• Sie kaufen gemeinsam ein Haus und tragen beide je zur Hälfte im Grundbuch ein. Das Eigenkapital stammt allein von Ihnen.
• Bei der Scheidung besitzt jede Seite eine Haushälfte im Wert von 100.000 Euro. Ihr Zugewinn ist null, denn Sie haben 200.000 Euro mitgebracht und 100.000 Euro übrig. Ihr Ehegatte hat einen Zugewinn von 100.000 Euro.
• Der Ausgleich beträgt die Hälfte der Differenz § 1378 Abs. 1 BGB, Ihr Ehegatte zahlt Ihnen also 50.000 Euro.

Am Ende haben Sie 150.000 Euro und Ihr Ehegatte 50.000 Euro. Von Ihren 200.000 Euro sind 50.000 Euro auf der anderen Seite geblieben. Stammt das Geld aus einem Erbe während der Ehe, zählt es zwar zum privilegierten Anfangsvermögen § 1374 Abs. 2 BGB, das Ergebnis bleibt aber dasselbe.

Der Grund: Die Haushälfte, die Sie Ihrem Ehegatten finanziert haben, gilt als Zuwendung unter Ehegatten und gehört zu dessen Zugewinn. Eine Rückforderung außerhalb des Zugewinnausgleichs erkennen Gerichte nur ausnahmsweise an.

Was das Grundbuch daran ändert

Das Grundbuch regelt, wem das Haus gehört, der Zugewinnausgleich regelt, wer wem Geld schuldet. Eine Eintragung nach Beiträgen, etwa 75 zu 25, kann die Verschiebung verkleinern oder sogar beseitigen. Sie legt die Anteile aber am Tag des Kaufs fest. Spätere Beiträge, etwa ungleiche Raten oder eine Renovierung aus einem Erbe, bildet sie nicht ab. Wie der Immobilienwert in die Rechnung eingeht, beschreibt Die Immobilie im Zugewinn: der Wert, nicht das Grundbuch.

Was ein Ehevertrag regeln kann

Eine modifizierte Zugewinngemeinschaft lässt den Ausgleich im Übrigen bestehen und regelt nur das Haus. Drei Wege kommen infrage:

• Rückfluss vorab. Der eingebrachte Betrag fließt bei einer Scheidung zuerst an die Seite zurück, die ihn eingebracht hat. Erst was danach bleibt, geht in die Ausgleichsrechnung.
• Herausnahme der Immobilie. Das Haus bleibt beim Zugewinn außen vor, und der Vertrag bestimmt selbst, wie ein Erlös nach den Beiträgen aufgeteilt wird.
• Beteiligung an der Wertsteigerung. Der Vertrag legt fest, ob ein Wertzuwachs des Hauses nach Köpfen oder nach Beiträgen geteilt wird.

Dazu kann der Vertrag regeln, wer das Haus bei einer Trennung übernehmen darf und zu welchem Wert. Was ohne eine solche Regelung mit Haus und Darlehen geschieht, steht unter Immobilie bei Trennung. Die beiden Grundformen des Güterstands vergleicht Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft im Ehevertrag.

Wenn das Geld von Ihren Eltern kommt

Schenken Ihre Eltern Ihnen beiden Geld für das Haus, können sie es nach einer Scheidung unter Umständen vom Schwiegerkind zurückfordern, weil die Ehe die Grundlage der Schenkung war BGH, Urteil vom 3.2.2010, XII ZR 189/06. Das führt zu einem zweiten Streit neben dem Zugewinnausgleich. Klarer ist eine Schenkung an Sie allein, mit einem kurzen schriftlichen Vermerk der Eltern. Ob ein Ehevertrag dann noch nötig ist, hängt davon ab, wie Sie das Geld anschließend in das gemeinsame Haus einbringen.

Wenn das Haus nur einer Seite gehört

Steht nur eine Seite im Grundbuch und zahlt die andere die Raten mit, schützt sie der gesetzliche Zugewinnausgleich. Jede getilgte Rate erhöht das Endvermögen des Eigentümers, und davon steht der anderen Seite die Hälfte zu.

In der Gütertrennung fehlt dieser Schutz. Wer dort die Raten für das Haus des anderen mitzahlt, hat bei einer Scheidung nur in Ausnahmefällen einen Anspruch darauf. Ein Ehevertrag mit Gütertrennung sollte diesen Fall deshalb ausdrücklich regeln.

Wann der Vertrag geschlossen wird und was er kostet

Am besten vor dem Kaufvertrag. Beide Urkunden lassen sich beim selben Notar nacheinander aufnehmen, denn zum Kauf sind Sie ohnehin beide anwesend. Ist das Haus schon gekauft, geht der Vertrag auch später, siehe Ehevertrag nach der Hochzeit: was nachträglich noch geht.

Betrifft der Ehevertrag nur das Haus, ist für die Notargebühr dessen Wert maßgeblich, ohne Abzug des Darlehens, höchstens aber der Wert, der für das ganze Vermögen anzusetzen wäre § 100 Abs. 2 GNotKG. Einzelheiten stehen unter Was kostet ein Ehevertrag? Das Erstgespräch bei uns kostet bis zu 190 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, höchstens 226,10 Euro. Übernehmen wir das Mandat, entfällt der Betrag. Wie sich die weiteren Gebühren berechnen, steht unter Kosten.

Immobilien und Güterstand liegen bei uns bei Rechtsanwalt Dietrich Karcher. Den Rahmen insgesamt beschreibt unsere Seite zum Ehevertrag.