Ehewohnung
& Hausrat
Ehewohnung, Immobilie & Hausrat:wer wohnt, wem gehört was
Rechtsanwalt Dietrich Karcher · Stand Juli 2026
Das Zuhause ist bei einer Trennung selten nur eine Vermögensfrage. Es ist der Ort, an dem die Kinder zur Schule gehen, an dem die gemeinsam ausgesuchten Möbel stehen, und derjenige, den einer von beiden verlassen muss.
Rechtlich zerfällt dieser eine Ort in drei getrennte Fragen, die im Alltag ständig durcheinandergeraten: Wer darf hier vorerst wohnen bleiben? Wem gehört die Immobilie? Und wer nimmt welchen Hausrat mit?
Nutzung
Maßstab ist die Härte des Einzelfalls (§ 1361b BGB).
Eigentum
Maßstab ist das Grundbuch.
Hausrat
Maßstab ist die Billigkeit (§ 1568b BGB).
Wer im Haus wohnt, bekommt es deshalb nicht; und wer im Grundbuch steht, darf deshalb nicht automatisch bleiben.
Die
Nutzung
Wer darf nach der Trennung in der Wohnung bleiben?
Darüber entscheidet die Härte des Einzelfalls, nicht das Eigentum (§ 1361b BGB). Ein Ehegatte kann die Wohnung für sich allein verlangen, wenn das weitere Zusammenleben eine unbillige Härte bedeutet, etwa bei Gewalt oder zum Schutz der Kinder.
Wer freiwillig auszieht, sollte einen Punkt kennen: Bekundet er nicht binnen sechs Monaten ernsthaft, zurückkehren zu wollen, steht dem anderen das alleinige Nutzungsrecht zu, und zwar unwiderleglich (§ 1361b Abs. 4 BGB). Der Auszug ist damit noch kein Verzicht auf das Eigentum, wohl aber auf die Nutzung. Eine Nutzungsvergütung bleibt daneben möglich (§ 1361b Abs. 3 BGB).
Mit der Scheidung wird die Wohnung dann endgültig zugewiesen (§ 1568a BGB). Maßgeblich ist, wer stärker auf sie angewiesen ist, vor allem mit Blick auf die Kinder. Bei einer Mietwohnung übernimmt der bleibende Ehegatte das Mietverhältnis allein, und der Vermieter muss das hinnehmen. Bei Eigentum wiegt die Eigentümerstellung schwerer, doch auch dann bleibt eine befristete Überlassung an den anderen möglich.
Das
Eigentum
Wem gehört das gemeinsame Haus?
Über das Eigentum entscheidet allein das Grundbuch, und die Scheidung ändert daran nichts: Ein Familiengericht verteilt kein Miteigentum. Wer im Haus wohnt oder das Darlehen bedient, erwirbt dadurch keinen Anteil.
Gehört die Immobilie beiden, führen drei Wege aus dem Miteigentum heraus. Einer kauft den anderen aus, beide verkaufen an Dritte, oder einer erzwingt die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Der dritte Weg ist der letzte und meist teuerste, weil der Erlös in aller Regel unter dem liegt, was ein freier Verkauf gebracht hätte.
Der Wertzuwachs, der während der Ehe entstanden ist, wird davon unabhängig behandelt: Er läuft über den Zugewinnausgleich und damit über eine reine Geldforderung. Eigentum und Wertausgleich sind zwei Ebenen, die sich im Ergebnis berühren, aber eigenen Regeln folgen.
Die teuren
Details
Kredit und Steuer
Reihenfolge und Zeitpunkt entscheiden hier über Beträge, die im Verhältnis zum Streitwert erheblich sind, und sie lassen sich später nicht mehr korrigieren.
Ein gemeinsames Darlehen bindet beide gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer auszieht und wer im Innenverhältnis zahlt. Aus der Haftung kommt nur, wen die Bank ausdrücklich entlässt. Eine Abrede zwischen den Eheleuten genügt dafür nicht. Wie sich Außenhaftung, interner Ausgleich und Zugewinn dabei unterscheiden, trennt Schulden bei der Scheidung: wer haftet für den gemeinsamen Kredit?.
Der zweite Punkt betrifft den Zeitpunkt. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, kann Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG). Hinzu kommt, dass der eigene Auszug die steuerfreie Eigennutzung beenden kann, auch dann, wenn Kind und früherer Partner weiterhin dort wohnen.
Der
Hausrat
Wie wird der Hausrat verteilt?
Was während der Ehe für den gemeinsamen Haushalt angeschafft wurde, gilt als gemeinsames Eigentum und wird nach Billigkeit verteilt (§ 1568b BGB): Wer stärker darauf angewiesen ist, bekommt es gegen angemessenen Ausgleich, häufig der Elternteil, bei dem die Kinder leben.
Was ein Ehegatte allein besitzt oder in die Ehe mitgebracht hat, bleibt dagegen sein. Möbel und Gegenstände des täglichen Lebens folgen damit ihrer eigenen Logik, unabhängig von der Eigentumsfrage am Haus.
Womit wir
Sie unterstützen
Recht, Finanzierung und Steuer zusammen denken
Bei der Immobilie treffen drei Dinge aufeinander, die selten zusammen gedacht werden. Ein juristisch sauberer Weg kann wirtschaftlich der schlechteste sein, und ein steuerlich günstiger Zeitpunkt kann an der Bank scheitern.
Konkret
heißt das
Erst sortieren, dann verhandeln
Praktisch beginnt das mit dem Sortieren: Wir trennen Nutzung, Eigentum und Hausrat und klären, worüber überhaupt zu verhandeln ist. Wir setzen das Nutzungsrecht durch oder wehren es ab (§§ 1361b, 1568a BGB), prüfen für die Immobilie den günstigsten Weg aus dem Miteigentum, verhandeln mit der Bank über die Entlassung aus der Mithaftung und regeln den Ausgleich im Innenverhältnis.
Den Verkaufszeitpunkt sehen wir uns steuerlich an, bevor etwas unterschrieben wird. Am Ende lässt sich all das gebündelt in einer Scheidungsfolgenvereinbarung verbindlich festhalten.
Das erste Gespräch führen Sie in der Frankenallee in Frankfurt-Gallus oder per Video, auf Wunsch auf Deutsch, Englisch oder Spanisch. Nützlich sind dabei Grundbuchauszug, Darlehensvertrag und der aktuelle Darlehensstand; auf eine schriftliche Anfrage antworten wir meist innerhalb eines Werktags.
Wie das Verfahren
abläuft
Von den drei Ebenen bis zur Vereinbarung
Am Anfang steht die Trennung der drei Ebenen, weil sich sonst über den falschen Punkt verhandelt. Dann wird die Nutzung geklärt: Wer bleibt vorerst, welche Fristen laufen, kommt eine Nutzungsvergütung in Betracht.
Parallel dazu Eigentum und Finanzierung: Grundbuch, Darlehen, Auskauf oder Verkauf. Der Steuerzeitpunkt gehört geprüft, bevor gehandelt wird, nicht danach. Und am Ende steht die Hausratsteilung, am besten zusammen mit allem Übrigen in einer Vereinbarung.
So läuft es im Regelfall; im Einzelfall kann es davon abweichen (Stand 2026).
Häufige
Fragen
Was uns dazu am häufigsten gefragt wird
Was ist eine Nutzungsvergütung?
Bleibt ein Ehegatte nach der Trennung allein in der gemeinsamen Wohnung, kann der andere dafür eine Vergütung verlangen (§ 1361b Abs. 3 BGB). Sie gleicht aus, dass einer den Wohnwert allein nutzt, obwohl beiden die Wohnung zusteht. Ob und in welcher Höhe sie in Betracht kommt, hängt vom Einzelfall ab und wird häufig zusammen mit dem Unterhalt betrachtet.
Wirkt sich das Wohnen in der eigenen Immobilie auf den Unterhalt aus?
Ja, das kann es. Wer mietfrei im eigenen Haus wohnt, hat dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil, der bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt werden kann. Wie dieser Wohnvorteil angesetzt wird und was er im Zusammenspiel mit Darlehensraten bedeutet, behandeln wir ausführlich im Beitrag Immobilie bei Trennung.
Lässt sich das alles in einem Vertrag regeln?
Ja, und meist ist das der ruhigere Weg. Wohnung, Immobilie, Hausrat, Kredit und Zugewinn lassen sich gebündelt in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung regeln, statt jede Frage einzeln vor Gericht zu bringen. Was hineingehört und wo die Grenzen liegen, steht auf unserer Seite zur Scheidungsfolgenvereinbarung.
Wie es
weitergeht
Weiterlesen, wo Ihre Frage gerade steht
Die Immobilie im Zugewinnausgleich
Steht die Immobilie im Mittelpunkt, hängt vieles daran, mit welchem Wert sie in die Vermögensrechnung eingeht. Ein geerbtes Haus zählt zum privilegierten Anfangsvermögen. Nur die Wertsteigerung während der Ehe geht in die Rechnung ein.
LesenTrennungImmobilie bei Trennung: Nutzung, Wohnvorteil und Eigentum
Wenn es zunächst um die Frage geht, wer nach der Trennung wo wohnt und was das für Unterhalt und Wohnvorteil bedeutet.
LesenUnterhaltTrennung & Unterhalt
Wie Wohnvorteil und Unterhaltsrechnung zusammenhängen.
AnsehenSchuldenSchulden bei der Scheidung
Außenhaftung, interner Ausgleich und Zugewinn sauber getrennt.
LesenQuellen
Die im Text genannten Vorschriften im amtlichen Wortlaut beim Portal „Gesetze im Internet“ des Bundesministeriums der Justiz.
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Den ersten Schritt müssen Sie nicht allein tun
Schildern Sie uns Ihre Situation. Wir antworten persönlich, in der Regel innerhalb eines Werktags.