Ehewohnung, Immobilie und Hausrat

Rechtlich zerfällt dieser eine Ort in drei Fragen, die im Alltag ständig durcheinandergeraten. Wer darf hier vorerst wohnen bleiben, wem gehört die Immobilie, und wer nimmt welchen Hausrat mit? Jede folgt einem eigenen Maßstab: die Nutzung folgt der Härte des Einzelfalls (§ 1361b BGB), das Eigentum dem Grundbuch, der Hausrat der Billigkeit (§ 1568b BGB).

Über die Nutzung entscheidet also die Härte des Einzelfalls und nicht das Eigentum allein; gehört die Immobilie einer Seite, wird das aber besonders berücksichtigt. Eine Seite kann die Wohnung für sich allein verlangen, wenn das weitere Zusammenleben eine unbillige Härte bedeutet, etwa bei Gewalt oder zum Schutz der Kinder. Eine Nutzungsvergütung bleibt daneben möglich (§ 1361b Abs. 3 BGB).

Mit der Scheidung wird die Wohnung endgültig zugewiesen (§ 1568a BGB). Maßgeblich ist, wer stärker auf sie angewiesen ist, vor allem mit Blick auf die Kinder. Gehört die Immobilie einer Seite allein oder zusammen mit Dritten, kann die andere die Überlassung nur verlangen, wenn das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden; auch dann bleibt eine befristete Überlassung möglich.

Je nachdem, auf welcher Seite Sie stehen, setzen wir das Recht auf die Wohnung für Sie durch oder wehren es ab: während der Trennung nach § 1361b BGB, mit der Scheidung nach § 1568a BGB.

Über das Eigentum entscheidet allein das Grundbuch, und die Scheidung ändert daran nichts. Ein Familiengericht verteilt kein Miteigentum. Wer im Haus wohnt oder das Darlehen bedient, erwirbt dadurch keinen Anteil.

Gehört die Immobilie beiden, führen drei Wege aus dem Miteigentum heraus. Eine Seite kauft die andere aus, beide verkaufen an Dritte, oder eine erzwingt die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Der dritte Weg ist der letzte und meist teuerste, weil der Erlös in aller Regel unter dem liegt, was ein freier Verkauf gebracht hätte.

Der Wertzuwachs, der während der Ehe entstanden ist, wird davon unabhängig behandelt. Er läuft über den Zugewinnausgleich und damit über eine reine Geldforderung. Eigentum und Wertausgleich berühren sich im Ergebnis, folgen aber eigenen Regeln.

Ein gemeinsames Darlehen bindet beide gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer auszieht und wer im Innenverhältnis zahlt. Aus der Haftung kommt nur, wer von der Bank ausdrücklich entlassen wird. Eine Abrede zwischen den Eheleuten genügt dafür nicht. Wir verhandeln mit der Bank über die Entlassung aus der Mithaftung und regeln den Ausgleich zwischen Ihnen beiden im Innenverhältnis.

Der zweite Punkt betrifft den Zeitpunkt. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, kann Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG). Hinzu kommt, dass der eigene Auszug die steuerfreie Eigennutzung beenden kann, auch dann, wenn Kind und frühere Partnerin oder früherer Partner weiterhin dort wohnen.

Bei der Immobilie treffen drei Dinge aufeinander, die selten zusammen gedacht werden: das Recht, die Finanzierung und die Steuer. Ein juristisch sauberer Weg kann wirtschaftlich der schlechteste sein, und ein steuerlich günstiger Zeitpunkt kann an der Bank scheitern.

Diesen Bereich verantwortet Rechtsanwalt Dietrich Karcher. Er beurteilt einen Auskaufbetrag auch danach, ob eine Bank ihn später finanzieren würde. Am Ende zählt eine Lösung, die beide Seiten sich tatsächlich leisten können.

Nützlich sind zum Termin Grundbuchauszug, Darlehensvertrag und der aktuelle Darlehensstand.

Was während der Ehe für den gemeinsamen Haushalt angeschafft wurde, gilt für die Verteilung als gemeinsames Eigentum, es sei denn, das Alleineigentum einer Seite steht fest, und wird nach Billigkeit verteilt (§ 1568b BGB). Wer stärker darauf angewiesen ist, bekommt es gegen angemessenen Ausgleich, häufig der Elternteil, bei dem die Kinder leben.

Was eine Seite allein besitzt oder in die Ehe mitgebracht hat, bleibt ihr Eigentum. Möbel und Gegenstände des täglichen Lebens folgen damit ihrer eigenen Logik, unabhängig von der Eigentumsfrage am Haus.

Bei einer Mietwohnung übernimmt die bleibende Seite das Mietverhältnis allein. Der Vermieter muss das hinnehmen und kann nur binnen eines Monats außerordentlich kündigen, wenn in ihrer Person ein wichtiger Grund vorliegt (§§ 1568a Abs. 3, 563 Abs. 4 BGB). Wer im Vertrag steht, entscheidet darüber also nicht. Der Anspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht wurde (§ 1568a Abs. 6 BGB).

Bis zur Scheidung gilt der Vertrag weiter, wie er geschlossen wurde. Stehen beide darin, haften auch beide für die Miete, unabhängig davon, wer tatsächlich dort wohnt. Das ist dieselbe Lage wie beim gemeinsamen Darlehen, nur mit einem Vermieter statt einer Bank.

Im Erstgespräch sprechen Sie je nach Thema mit Mieke oder Dietrich Karcher, in unserer Kanzlei in Frankfurt oder per Zoom.