Vivienda familiar, inmuebles y ajuar

Jurídicamente, ese único lugar se descompone en tres preguntas que en el día a día se mezclan continuamente. ¿Quién puede seguir viviendo aquí de momento, de quién es el inmueble y quién se lleva qué del ajuar? Cada una sigue su propio criterio: el uso, la dureza del caso concreto (§ 1361b BGB); la propiedad, el registro; el ajuar, la equidad (§ 1568b BGB).

El uso lo decide, por tanto, la dureza del caso y no solo la propiedad, aunque se tiene especialmente en cuenta que el inmueble pertenezca a una de las partes. Una parte puede reclamar la vivienda para sí sola cuando seguir conviviendo supondría una dureza inequitativa, por ejemplo con violencia o para proteger a los hijos. Junto a ello sigue siendo posible una compensación por el uso (§ 1361b (3) BGB).

Con el divorcio la vivienda se atribuye de forma definitiva (§ 1568a BGB). Lo determinante es quién depende más de ella, sobre todo con la vista puesta en los hijos. Si el inmueble pertenece a una parte, sola o junto con terceros, la otra solo puede reclamar la vivienda cuando sea necesario para evitar una dureza inequitativa; incluso entonces sigue siendo posible cederla por tiempo limitado.

Según en qué lado esté usted, hacemos valer por usted el derecho a la vivienda o nos oponemos a él: durante la separación conforme al § 1361b BGB y con el divorcio conforme al § 1568a BGB.

Sobre la propiedad decide únicamente el registro, y el divorcio no cambia nada en eso. Un Familiengericht (juzgado de familia) no reparte la copropiedad. Quien vive en la casa o atiende el préstamo no adquiere por ello ninguna cuota.

Si el inmueble es de los dos, tres vías sacan de la copropiedad. Una parte compra a la otra, ambas venden a un tercero, o una fuerza la subasta de división (§ 180 ZVG). La tercera es la última y suele ser la más cara, porque el precio obtenido queda por regla general por debajo de lo que habría dado una venta libre.

El aumento de valor producido durante el matrimonio se trata al margen de eso. Va por el Zugewinnausgleich (reparto de ganancias) y, por tanto, por un simple crédito de dinero. La propiedad y la compensación del valor se rozan en el resultado, pero siguen reglas propias.

Un préstamo común vincula a los dos frente al banco, con independencia de quién se marche y de quién pague en la relación interna. De la responsabilidad solo sale quien el banco libera expresamente. Un pacto entre los cónyuges no basta para eso. Negociamos con el banco la liberación de la responsabilidad conjunta y regulamos la compensación entre ustedes dos en la relación interna.

El segundo punto es el momento. Si el inmueble se transmite dentro de los diez años siguientes a la compra, puede devengarse el impuesto sobre la ganancia especulativa (§ 23 EStG). A ello se suma que marcharse uno mismo puede poner fin al uso propio exento, también cuando el hijo y la anterior pareja siguen viviendo allí.

Lo adquirido durante el matrimonio para el hogar común se considera propiedad común a efectos del reparto, salvo que conste la propiedad exclusiva de una parte, y se reparte conforme a la equidad (§ 1568b BGB). Quien más depende de ello lo recibe con una compensación adecuada, con frecuencia el progenitor con quien viven los hijos.

Lo que una parte posee en solitario o aportó al matrimonio sigue siendo suyo. Los muebles y los objetos de uso diario siguen así su propia lógica, con independencia de la cuestión de la propiedad de la casa.

Si la vivienda es de alquiler, la parte que se queda asume el arrendamiento en solitario. El arrendador tiene que aceptarlo y solo puede resolver de forma extraordinaria dentro de un mes si concurre una causa grave en esa persona (§§ 1568a (3), 563 (4) BGB). Quién figura en el contrato no lo decide, por tanto. El derecho se extingue un año después de la firmeza del divorcio si no se ha hecho valer antes ante el juzgado (§ 1568a (6) BGB).

Hasta entonces el contrato sigue como se firmó. Si figuran los dos, también responden los dos del alquiler, con independencia de quién viva allí realmente. Es la misma situación que con el préstamo común, solo que con un arrendador en lugar de un banco.

En el inmueble coinciden tres cosas que rara vez se piensan juntas: el derecho, la financiación y el impuesto. Una vía jurídicamente impecable puede ser la peor en lo económico, y un momento fiscalmente favorable puede fracasar en el banco.

De este ámbito responde el abogado Dietrich Karcher. Juzga un importe de compra también por si un banco lo financiaría después. Al final cuenta una solución que ambas partes puedan permitirse de verdad.

Para la cita son útiles la nota simple del registro, el contrato de préstamo y el estado actual del préstamo. Después no tiene ningún compromiso.