Vivienda
y ajuar
Vivienda familiar, inmueble y ajuar:quién vive, de quién es qué
Dietrich Karcher, abogado · datos de julio de 2026
En una separación, el hogar rara vez es solo una cuestión patrimonial. Es el lugar al que los hijos van al colegio desde allí, donde están los muebles que se eligieron juntos, y el que uno de los dos tiene que dejar.
Jurídicamente, ese único lugar se descompone en tres preguntas separadas que en el día a día se confunden sin parar: ¿quién puede seguir viviendo aquí de momento? ¿De quién es el inmueble? ¿Y quién se lleva qué del ajuar?
Uso
El criterio es la dureza del caso concreto (§ 1361b BGB).
Propiedad
El criterio es el registro de la propiedad.
Ajuar
El criterio es la equidad (§ 1568b BGB).
Vivir en la casa no da derecho a quedársela; y figurar en el registro no significa poder quedarse automáticamente.
El
uso
¿Quién puede quedarse en la vivienda tras la separación?
Lo decide la dureza del caso concreto, no la propiedad (§ 1361b BGB). Un cónyuge puede reclamar la vivienda para sí solo cuando seguir conviviendo supone una dureza inexigible, por ejemplo en casos de violencia o para proteger a los hijos.
Quien se marcha voluntariamente debería conocer un punto: si en el plazo de seis meses no manifiesta en serio su voluntad de volver, el derecho exclusivo de uso pasa al otro, y sin admitir prueba en contra (§ 1361b apdo. 4 BGB). Marcharse no es, por tanto, una renuncia a la propiedad, pero sí al uso. Junto a ello sigue siendo posible una compensación por el uso (§ 1361b apdo. 3 BGB).
Con el divorcio, la vivienda se atribuye ya de forma definitiva (§ 1568a BGB). Lo determinante es quién depende más de ella, sobre todo pensando en los hijos. En una vivienda de alquiler, el cónyuge que se queda asume el contrato en solitario, y el arrendador debe aceptarlo. En una vivienda en propiedad pesa más la condición de propietario, aunque también entonces cabe cederla al otro por tiempo limitado.
La
propiedad
¿De quién es la casa común?
Sobre la propiedad decide únicamente el registro, y el divorcio no cambia nada: un juzgado de familia no reparte la copropiedad. Quien vive en la casa o paga el préstamo no adquiere por ello ninguna cuota.
Si el inmueble pertenece a los dos, hay tres salidas de la copropiedad. Uno compra la parte del otro, ambos venden a un tercero, o uno fuerza la subasta para división (§ 180 ZVG). La tercera vía es la última y casi siempre la más cara, porque lo obtenido suele quedar por debajo de lo que habría dado una venta libre.
El incremento de valor producido durante el matrimonio se trata con independencia de eso: va por la compensación de ganancias y, por tanto, por un simple derecho de dinero. Propiedad y compensación de valor son dos planos que se tocan en el resultado, pero siguen reglas propias.
Los detalles
caros
Préstamo e impuestos
Aquí el orden y el momento deciden importes considerables en relación con el valor en disputa, y después ya no pueden corregirse.
Un préstamo común vincula a los dos frente al banco, con independencia de quién se marche y de quién pague en la relación interna. De esa responsabilidad solo sale quien sea liberado expresamente por el banco. Un pacto entre los cónyuges no basta. Cómo se distinguen la responsabilidad externa, la compensación interna y las ganancias lo separa las deudas en el divorcio.
El segundo punto es el momento. Si el inmueble se vende dentro de los diez años siguientes a su compra, puede devengarse el impuesto sobre la ganancia especulativa (§ 23 EStG). A ello se suma que marcharse uno mismo puede poner fin al uso propio exento, incluso si el hijo y el antiguo cónyuge siguen viviendo allí.
El
ajuar
¿Cómo se reparte el ajuar?
Lo adquirido durante el matrimonio para el hogar común se considera propiedad común y se reparte conforme a la equidad (§ 1568b BGB): quien más lo necesita lo recibe contra una compensación adecuada, a menudo el progenitor con el que viven los hijos.
Lo que un cónyuge posee en exclusiva o aportó al matrimonio, en cambio, sigue siendo suyo. Los muebles y los objetos de uso diario siguen así su propia lógica, al margen de la cuestión de la propiedad de la casa.
En qué le
apoyamos
Pensar juntos derecho, financiación e impuestos
En el inmueble coinciden tres cosas que rara vez se piensan juntas. Una vía jurídicamente impecable puede ser la peor en lo económico, y un momento fiscalmente favorable puede fracasar en el banco.
En concreto
significa
Primero ordenar, después negociar
En la práctica eso empieza por ordenar: separamos uso, propiedad y ajuar y aclaramos sobre qué hay que negociar realmente. Hacemos valer el derecho de uso o lo rechazamos (§§ 1361b, 1568a BGB), examinamos para el inmueble la salida más favorable de la copropiedad, negociamos con el banco la liberación de la responsabilidad conjunta y regulamos la compensación en la relación interna.
El momento de la venta lo miramos desde el lado fiscal antes de que se firme nada. Al final, todo ello puede fijarse de forma vinculante y reunido en un convenio regulador.
La primera conversación tiene lugar en la Frankenallee, en Frankfurt-Gallus, o por vídeo, en alemán, inglés o español, como prefiera. Resultan útiles la nota del registro, el contrato de préstamo y su situación actual; a las consultas por escrito respondemos, por regla general, en un día hábil.
Cómo transcurre
el procedimiento
De los tres niveles al convenio
Al principio está la separación de los tres niveles, porque de lo contrario se negocia sobre el punto equivocado. Después se aclara el uso: quién se queda de momento, qué plazos corren, si cabe una compensación por el uso.
En paralelo, propiedad y financiación: registro, préstamo, compra de la parte o venta. El momento fiscal debe examinarse antes de actuar, no después. Y al final está el reparto del ajuar, mejor junto con todo lo demás en un mismo convenio.
Así ocurre por regla general; el caso concreto puede diferir (datos de 2026).
Preguntas
frecuentes
Lo que más nos preguntan sobre esto
¿Qué es la compensación por el uso?
Si tras la separación un cónyuge se queda solo en la vivienda común, el otro puede reclamar una compensación por ello (§ 1361b apdo. 3 BGB). Compensa que uno disfrute en solitario del valor de uso aunque la vivienda corresponda a ambos. Si procede y en qué cuantía depende del caso concreto y suele analizarse junto con la pensión.
¿Vivir en el inmueble propio influye en la pensión?
Sí, puede influir. Quien vive sin pagar alquiler en su propia casa obtiene una ventaja económica que puede tenerse en cuenta al calcular la pensión. Cómo se computa ese valor de uso y qué significa junto a las cuotas del préstamo lo tratamos en detalle en el artículo el inmueble en la separación.
¿Puede regularse todo esto en un solo contrato?
Sí, y suele ser la vía más tranquila. La vivienda, el inmueble, el ajuar, el préstamo y las ganancias pueden regularse de forma conjunta en un convenio regulador notarial, en lugar de llevar cada cuestión por separado al juzgado. Qué debe incluir y dónde están los límites está en nuestra página sobre el convenio regulador.
Cómo
seguir
Seguir leyendo donde esté ahora su pregunta
El inmueble en la compensación de ganancias
Si el inmueble está en el centro, mucho depende del valor con el que entre en la cuenta patrimonial. Una casa heredada se computa en el patrimonio inicial privilegiado. Solo la revalorización durante el matrimonio entra en la cuenta.
LeerSeparaciónEl inmueble en la separación: uso, valor de uso y propiedad
Cuando primero se trata de quién vive dónde tras la separación y qué significa eso para la pensión y el valor de uso.
LeerPensionesSeparación y pensiones
Cómo se relacionan el valor de uso y el cálculo de la pensión.
VerDeudasLas deudas en el divorcio
Responsabilidad externa, compensación interna y ganancias, bien separadas.
LeerFuentes
Las normas citadas en el texto, en su redacción oficial, en el portal «Gesetze im Internet» del Ministerio Federal de Justicia alemán.
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