Immobilie bei Trennung: Nutzung, Wohnvorteil und Eigentum

Das Grundbuch entscheidet, nicht der Geldbeutel

Bei der Immobilie gilt zuerst eine einfache Regel: Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Wer den Kredit bedient, wer die Raten überweist oder wer nach der Trennung wohnen bleibt, ändert daran nichts.

Sind beide Ehegatten eingetragen, sind sie Miteigentümer, im Regelfall je zur Hälfte (§ 1008 BGB, Bruchteilsgemeinschaft). Steht nur einer im Grundbuch, ist dieser allein Eigentümer, auch wenn der andere finanziell beigetragen hat. Solche Beiträge können sich später beim Zugewinnausgleich auswirken, das Eigentum selbst berühren sie zunächst nicht.

Zugewinngemeinschaft: getrenntes Eigentum, Ausgleich erst bei der Scheidung

Ohne Ehevertrag leben Eheleute in der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Während der Ehe bleibt das Vermögen beider getrennt. Die Immobilie wird durch die Heirat nicht automatisch zu gemeinsamem Eigentum.

Ausgeglichen wird erst bei der Scheidung, über den Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB): Verglichen wird, um wie viel das Vermögen jedes Ehegatten während der Ehe gewachsen ist, und wer den höheren Zuwachs erzielt hat, zahlt die Hälfte der Differenz aus. Auch ein Wertzuwachs der Immobilie fließt in diese Berechnung ein. Wie die Immobilie dabei genau bewertet wird, welcher Stichtag zählt und was das konkret bedeutet, ordnet Die Immobilie im Zugewinnausgleich im Detail ein.

Verfügungsbeschränkung: kein Alleingang über das Vermögen im Ganzen

Auch wer alleiniger Eigentümer ist, kann nicht immer frei handeln. Über sein Vermögen im Ganzen kann ein Ehegatte nur mit Zustimmung des anderen verfügen (§ 1365 BGB). Da die einzige Immobilie häufig den wesentlichen Teil des Vermögens ausmacht, fällt ein Verkauf oft unter diese Beschränkung.

Ein Alleinverkauf ist deshalb in vielen Fällen nicht ohne Mitwirkung des anderen Ehegatten möglich, selbst dann nicht, wenn nur einer im Grundbuch steht. Die Vorschrift schützt die wirtschaftliche Grundlage der Familie davor, dass ein Ehegatte sie im Alleingang aus der Hand gibt.

Welche Möglichkeiten gibt es für die gemeinsame Immobilie?

Gehört die Immobilie beiden, muss ein gemeinsamer Weg gefunden werden. In der Praxis kommen vor allem vier Lösungen in Betracht.

• Gemeinsamer Verkauf: Die Immobilie wird veräußert, der Erlös nach Tilgung des Kredits geteilt.
• Übernahme durch einen Ehegatten: Einer übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen gegen Auszahlung, mit Anpassung im Grundbuch und Klärung der Finanzierung.
• Vermietung: Die Immobilie bleibt gemeinsam und wird vermietet, die Mieteinnahmen werden aufgeteilt.
• Teilungsversteigerung: Als letztes Mittel, wenn keine Einigung gelingt (§§ 749, 753 BGB in Verbindung mit dem ZVG).

Die Übernahme ist häufig die Lösung, wenn etwa Kinder in ihrer gewohnten Umgebung bleiben sollen. Sie setzt voraus, dass der übernehmende Ehegatte die Finanzierung tragen kann und der andere aus seiner Mithaftung entlassen wird. Die Teilungsversteigerung ist demgegenüber der ungünstigste Weg, weil der Versteigerungserlös oft hinter dem liegt, was ein freihändiger Verkauf erbracht hätte.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Ein Auszug aus der Immobilie löst niemanden aus dem Darlehensvertrag. Haben beide Ehegatten den Kreditvertrag unterschrieben, bleiben sie der Bank gegenüber gesamtschuldnerisch verpflichtet: Jeder haftet für die volle Rate, auch wenn nur einer noch wohnen bleibt.

Nutzungsentschädigung und der Weg zur Einigung

Bleibt ein Ehegatte allein in der gemeinsamen Immobilie wohnen, kann der andere unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Während der Trennungszeit richtet sich das nach § 1361b Abs. 3 BGB; ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab und wird häufig im Zusammenhang mit dem Unterhalt betrachtet.

Empfehlenswert ist, die Auseinandersetzung der Immobilie frühzeitig zu regeln, idealerweise in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung. Der Wert lässt sich bei Bedarf durch ein Gutachten feststellen, damit Auszahlung oder Erlösteilung auf einer belastbaren Grundlage beruhen. So vermeiden Sie, dass die größte Vermögensfrage der Trennung am Ende vor Gericht entschieden werden muss.

Zwei Ebenen, die oft verwechselt werden

Wer in der Immobilie wohnt und wem sie gehört, ist die eine Frage; mit welchem Wert sie in die Vermögensrechnung eingeht, eine ganz andere. Die erste behandelt unsere Seite zu Ehewohnung, Immobilie & Hausrat, die zweite Die Immobilie im Zugewinnausgleich: Dort zählt der Verkehrswert abzüglich Belastungen, und das Grundbuch ändert am Ausgleich nichts.

Weil der Wohnvorteil zugleich in die Unterhaltsberechnung einfließt, hängt beides zusammen; dazu Trennung & Unterhalt. Ist die Immobilie geerbt, gelten Besonderheiten, die den ausgleichspflichtigen Betrag erheblich senken können.

Bei der Immobilie treffen Recht, Finanzierung und Steuer aufeinander: Ein juristisch sauberer Weg kann wirtschaftlich der schlechteste sein. Bringen Sie zum Gespräch Grundbuchauszug, Darlehensvertrag und den aktuellen Darlehensstand mit.