El inmueble en la separación: uso, ventaja de vivienda y propiedad

Decide el registro de la propiedad, no el bolsillo

Con el inmueble rige primero una regla sencilla: propietario es quien figura en el registro de la propiedad. Quién atiende el préstamo, quién transfiere las cuotas o quién se queda viviendo allí tras la separación no cambia nada.

Si están inscritos ambos cónyuges, son copropietarios, por regla general por mitades (§ 1008 BGB, comunidad por cuotas). Si en el registro figura solo uno, ese es el propietario único, aunque el otro haya contribuido económicamente. Esas aportaciones pueden repercutir después en el reparto de ganancias; la propiedad en sí no la afectan de entrada.

Zugewinngemeinschaft: propiedad separada, compensación solo al divorciarse

Sin capitulaciones matrimoniales, los cónyuges viven en la Zugewinngemeinschaft (participación en las ganancias). Eso significa que durante el matrimonio el patrimonio de ambos permanece separado. El inmueble no pasa a ser automáticamente propiedad común por el hecho de casarse.

La compensación llega solo con el divorcio, mediante el reparto de ganancias (§ 1378 BGB): se compara cuánto ha crecido el patrimonio de cada cónyuge durante el matrimonio, y quien haya obtenido el mayor incremento paga la mitad de la diferencia. El aumento de valor del inmueble entra también en ese cálculo. Cómo se valora exactamente el inmueble, qué fecha de referencia cuenta y qué significa eso en concreto lo detalla el inmueble en el reparto de ganancias.

Restricción de disposición: nada de actuar en solitario sobre el patrimonio en conjunto

Tampoco quien es propietario único puede actuar siempre con libertad. Sobre su patrimonio en conjunto un cónyuge solo puede disponer con el consentimiento del otro (§ 1365 BGB). Como el único inmueble constituye a menudo la parte esencial del patrimonio, una venta cae con frecuencia bajo esa restricción.

Una venta en solitario no es por eso posible en muchos casos sin la participación del otro cónyuge, ni siquiera cuando en el registro figura uno solo. La norma protege la base económica de la familia frente a que un cónyuge se desprenda de ella por su cuenta.

¿Qué posibilidades hay para el inmueble común?

Si el inmueble pertenece a los dos, hay que encontrar una vía común. En la práctica entran en consideración sobre todo cuatro soluciones.

• Venta conjunta: el inmueble se vende y el producto se reparte tras amortizar el préstamo.
• Asunción por un cónyuge: uno asume la cuota del otro mediante un pago, con ajuste en el registro y aclaración de la financiación.
• Alquiler: el inmueble sigue siendo común y se alquila; las rentas se reparten.
• Subasta de división: como último recurso, si no se logra un acuerdo (§§ 749, 753 BGB en relación con la ZVG).

La asunción es a menudo la solución cuando, por ejemplo, los hijos deben permanecer en su entorno habitual. Presupone que el cónyuge que asume pueda soportar la financiación y que el otro quede liberado de su corresponsabilidad. La subasta de división es en cambio la vía menos favorable, porque el producto de la subasta suele quedar por debajo de lo que habría dado una venta libre.

¿Qué pasa con el préstamo común?

Mudarse del inmueble no libera a nadie del contrato de préstamo. Si ambos cónyuges firmaron el contrato de préstamo, siguen obligados frente al banco de forma solidaria: cada uno responde de la cuota completa, aunque solo uno se quede viviendo allí.

Compensación por el uso y el camino hacia el acuerdo

Si un cónyuge se queda viviendo solo en el inmueble común, el otro puede en determinadas circunstancias reclamar una compensación por el uso. Durante el tiempo de separación eso se rige por el § 1361b apdo. 3 BGB; que exista un derecho y en qué cuantía depende del caso concreto y se examina a menudo junto con la pensión.

Es recomendable regular pronto la liquidación del inmueble, idealmente en un convenio regulador notarial. El valor puede determinarse si hace falta mediante un dictamen, para que el pago o el reparto del producto descansen sobre una base sólida. Así evitan que la mayor cuestión patrimonial de la separación tenga que decidirse al final ante el juzgado.

Dos planos que se confunden a menudo

Quién vive en el inmueble y de quién es constituye una cuestión; con qué valor entra en el cálculo patrimonial, otra muy distinta. La primera la trata nuestra página de vivienda familiar, inmuebles y ajuar, la segunda el inmueble en el reparto de ganancias: allí cuenta el valor de mercado menos las cargas, y el registro no cambia nada en la compensación.

Como la ventaja de vivienda entra al mismo tiempo en el cálculo de la pensión, ambas cosas están conectadas; sobre ello, separación y pensiones. Si el inmueble es heredado rigen particularidades que pueden reducir considerablemente el importe a compensar.

En el inmueble confluyen derecho, financiación e impuestos: una vía jurídicamente limpia puede ser la peor en lo económico. Traiga a la conversación la nota simple del registro, el contrato de préstamo y el estado actual de la deuda.

Aviso legal: Este artículo sirve a la información general y no sustituye el asesoramiento jurídico en el caso concreto. Las leyes, los plazos y los importes mencionados reflejan la situación en el momento de su publicación y pueden cambiar. Una valoración vinculante solo se obtiene en una consulta personal.