Inmueble en la separación: uso, ventaja de vivienda y propiedad

Decide el Registro de la Propiedad, no el bolsillo

Con el inmueble rige primero una regla sencilla: propietario es quien figura en el Registro de la Propiedad. Quién paga el préstamo, quién transfiere las cuotas o quién se queda a vivir allí tras la separación no cambia nada.

Si figuran ambos cónyuges, son copropietarios, por lo general a partes iguales (§ 1008 BGB, comunidad por cuotas). Si en el Registro figura solo uno, esa persona es la única propietaria, aunque la otra haya contribuido económicamente. Esas aportaciones pueden influir más adelante en el Zugewinnausgleich (reparto de ganancias), pero en principio no afectan a la propiedad en sí.

Comunidad de ganancias: propiedad separada, reparto solo con el divorcio

Sin capitulaciones matrimoniales, los cónyuges viven en la Zugewinngemeinschaft (comunidad de ganancias). Eso significa que, durante el matrimonio, el patrimonio de cada uno permanece separado. El inmueble no pasa a ser propiedad común por el hecho de casarse.

El reparto llega solo con el divorcio, a través del Zugewinnausgleich (reparto de ganancias) (§ 1378 BGB). Se compara cuánto ha crecido el patrimonio de cada cónyuge durante el matrimonio, y quien haya ganado más paga al otro la mitad de la diferencia. También el aumento de valor del inmueble entra en ese cálculo. Cómo se valora exactamente el inmueble, qué fecha de referencia cuenta y qué significa eso en concreto lo explica en detalle El inmueble en el reparto de ganancias.

Restricción de disposición: nada de actuar por su cuenta con todo el patrimonio

Ni siquiera quien es propietario único puede actuar siempre con libertad. Un cónyuge solo puede disponer de su patrimonio en conjunto con el consentimiento del otro (§ 1365 BGB). Como el único inmueble constituye a menudo la mayor parte del patrimonio, una venta cae con frecuencia bajo esta restricción.

Por eso, una venta en solitario no es posible en muchos casos sin la participación del otro cónyuge, ni siquiera cuando en el Registro figura uno solo. La norma protege la base económica de la familia frente a que un cónyuge se desprenda de ella por su cuenta.

¿Qué opciones hay para el inmueble común?

Si el inmueble pertenece a los dos, hay que encontrar una solución común. En la práctica hay sobre todo cuatro vías.

• Venta conjunta: el inmueble se vende y lo obtenido se reparte tras cancelar el préstamo.
• Adjudicación a un cónyuge: uno se queda con la cuota del otro a cambio de un pago, con el cambio en el Registro y la financiación resuelta.
• Alquiler: el inmueble sigue siendo de los dos y se alquila; las rentas se reparten.
• Subasta de división: como último recurso, si no se logra un acuerdo (§§ 749, 753 BGB en relación con la ZVG).

La adjudicación suele ser la solución cuando, por ejemplo, los hijos deben seguir en su entorno habitual. Requiere que el cónyuge que se queda con el inmueble pueda asumir la financiación y que el otro quede liberado de su responsabilidad solidaria. La subasta de división, en cambio, es la vía menos favorable, porque lo obtenido en la subasta suele quedar por debajo de lo que habría dado una venta libre.

¿Qué pasa con el préstamo común?

Mudarse del inmueble no libera a nadie del contrato de préstamo. Si ambos cónyuges firmaron el contrato de préstamo, siguen obligados frente al banco de forma solidaria: cada uno responde de la cuota completa, aunque solo uno siga viviendo allí.

Compensación por el uso y el camino hacia un acuerdo

Si un cónyuge se queda a vivir solo en el inmueble común, el otro puede reclamar en determinadas circunstancias una compensación por el uso. Durante la separación, esto se rige por el § 1361b (3) BGB. Si existe ese derecho y en qué cuantía depende del caso concreto, y a menudo se examina junto con la pensión.

Le recomendamos resolver pronto qué pasa con el inmueble, idealmente en un convenio regulador ante notario. Si hace falta, el valor puede fijarse mediante una tasación pericial, para que el pago o el reparto de lo obtenido descansen sobre una base sólida. Así evita que la mayor cuestión patrimonial de la separación tenga que decidirse al final ante el juzgado.

Dos planos que se confunden a menudo

Quién vive en el inmueble y de quién es, es una cuestión; con qué valor entra en el cálculo del patrimonio, otra muy distinta. La primera la trata nuestra página de vivienda familiar, inmuebles y ajuar, la segunda El inmueble en el reparto de ganancias: allí cuenta el valor de mercado menos las cargas, y el Registro no cambia nada en el reparto.

Como la ventaja de vivienda entra también en el cálculo de la pensión, ambas cosas están relacionadas; sobre ello, separación y pensión. Si el inmueble es heredado, rigen particularidades que pueden reducir considerablemente el importe a compensar.

En el inmueble confluyen derecho, financiación e impuestos: una vía jurídicamente impecable puede ser la peor en lo económico. Para la conversación, traiga la nota simple del Registro, el contrato de préstamo y el saldo pendiente actual.