El inmueble en el reparto: cuenta el valor, no el registro

Por qué cuenta el valor y el registro no influye

En el reparto de ganancias cuenta únicamente el valor del inmueble, con independencia de quién sea su propietario. El inmueble entra en el patrimonio final de quien lo posee con su valor de mercado en la fecha de referencia (§ 1376 BGB). El reparto de ganancias no desplaza por ello ninguna propiedad: es un crédito dinerario (§ 1378 BGB). Quien figura solo en el registro sigue siendo propietario y, a lo sumo, paga una compensación en dinero; la casa no cambia de lado.

Ese es el núcleo del malentendido más frecuente. «Media casa» no la recibe nadie. Lo que se compensa es la mitad de la diferencia entre ambas ganancias, y el valor del inmueble es solo una partida de ese cálculo.

¿Cómo se determina el valor del inmueble?

Rige el valor obtenible en el mercado en la fecha de referencia, esto es cuando la demanda de divorcio queda pendiente (§ 1384 BGB), con independencia del precio de compra de entonces, del valor fiscal o del precio deseado por una de las partes. Si hay discrepancia, lo determina un perito.

Del valor de mercado deben descontarse las cargas aún pendientes: la hipoteca en la parte dispuesta, el préstamo restante. En las ganancias entra solo el valor neto que queda tras deducir las deudas. Un inmueble muy gravado puede así entrar en el cálculo con un valor pequeño e incluso, en casos extremos, negativo, aunque su valor de mercado sea alto.

¿Cómo se trata un inmueble heredado o donado?

Si un cónyuge hereda o recibe en donación un inmueble, este queda en esencia al margen: cuenta como patrimonio inicial privilegiado (§ 1374 apdo. 2 BGB), también cuando llega ya durante el matrimonio. Solo el aumento de valor hasta la fecha de referencia está sujeto a compensación.

La casa familiar que en el momento de la herencia valía 320.000 euros y en la fecha de referencia 470.000 aporta por tanto solo los 150.000 euros de incremento; su valor íntegro queda fuera.

El inmueble aportado al matrimonio

Quien aporta un inmueble al matrimonio lo tiene en su patrimonio inicial. Para que la mera pérdida de valor del dinero no aparezca como ganancia, su valor de entonces se actualiza a la fecha final con el índice de precios al consumo (§ 1376 BGB). Solo la diferencia respecto al valor en la fecha de referencia es el incremento del tiempo de matrimonio que se reparte.

Compensación del valor y uso son dos cuestiones distintas

Todo lo dicho hasta aquí se refiere al valor del inmueble en las ganancias. La otra gran cuestión, esto es quién se queda viviendo allí tras la separación, quién asume la casa, qué ocurre con el préstamo común y si al final amenaza una subasta de división, es una cuestión de propiedad y de vivienda familiar y no forma parte del reparto de ganancias.

Ambos planos se entrelazan en el resultado, pero siguen reglas propias; sobre ello, vivienda familiar, inmuebles y ajuar y el inmueble en la separación.

Cómo funciona el reparto de ganancias en su conjunto, en el que el inmueble entra aquí solo como una partida, lo explica nuestra página de bienes y reparto de ganancias. Si junto al inmueble hay además una empresa en el patrimonio, se añade la valoración de empresas.

Que su inmueble entre en el cálculo con el valor íntegro, solo con el aumento de valor o corregido por el poder adquisitivo decide importes considerables. En una primera conversación confidencial ordenamos qué planteamiento se sostiene en su caso.

Aviso legal: Este artículo sirve a la información general y no sustituye el asesoramiento jurídico en el caso concreto. Las leyes, los plazos y los importes mencionados reflejan la situación en el momento de su publicación y pueden cambiar. Una valoración vinculante solo se obtiene en una consulta personal.