El inmueble en el reparto: cuenta el valor, no el registro

Por qué cuenta el valor y el registro no influye

En el Zugewinnausgleich (reparto de ganancias) solo cuenta el valor del inmueble, sea quien sea su propietario. El inmueble entra en el patrimonio final de quien lo posee con su valor de mercado en la fecha de referencia (§ 1376 BGB). El reparto no traspasa por ello ninguna propiedad: es un crédito en dinero (§ 1378 BGB). Si usted figura solo en el registro, sigue siendo propietario y, como mucho, paga una compensación en dinero; la casa no cambia de manos.

Ahí está el núcleo del malentendido más frecuente. Nadie recibe «media casa». Se compensa la mitad de la diferencia entre las ganancias de ambos cónyuges, y el valor del inmueble es solo una partida de ese cálculo.

¿Cómo se determina el valor del inmueble?

Cuenta el valor que el inmueble alcanzaría en el mercado en la fecha de referencia, la notificación del Scheidungsantrag (demanda de divorcio) (§ 1384 BGB). No importan el precio de compra de entonces, el valor catastral a efectos fiscales ni el precio que desearía una de las partes. Si no hay acuerdo, lo determina un perito.

Del valor de mercado se descuentan las cargas aún pendientes: la deuda hipotecaria que sigue viva y el resto del préstamo. En el cálculo entra solo el valor neto que queda tras restar esas deudas. Un inmueble muy hipotecado puede así contar con un valor pequeño, en casos extremos incluso negativo, aunque su valor de mercado sea alto.

¿Cómo se trata un inmueble heredado o donado?

Si un cónyuge hereda un inmueble o lo recibe en donación, este queda en esencia al margen: cuenta como patrimonio inicial privilegiado (§ 1374 (2) BGB), aunque llegue durante el matrimonio. Solo el aumento de valor hasta la fecha de referencia está sujeto a compensación.

Pensemos en la casa de los padres que valía 320.000 € al heredarla y 470.000 € en la fecha de referencia. Aporta al cálculo como mucho los 150.000 € de aumento; su valor íntegro queda fuera. Como el valor en el momento de la herencia se actualiza antes con el índice de precios al consumo, el aumento resulta incluso algo menor.

El inmueble aportado al matrimonio

Si usted ya tenía un inmueble al casarse, forma parte de su patrimonio inicial. Para que la simple inflación no aparezca como ganancia, su valor de entonces se actualiza a la fecha de referencia final con el índice de precios al consumo. Solo la diferencia respecto al valor en la fecha de referencia es el aumento durante el matrimonio que se reparte.

Compensar el valor y usar el inmueble son dos cuestiones distintas

Todo lo dicho hasta aquí se refiere al valor del inmueble en el reparto. La otra gran cuestión es de propiedad y de vivienda familiar, no del Zugewinnausgleich (reparto de ganancias). Se trata de quién sigue viviendo allí tras la separación, quién se queda con la casa, qué pasa con el préstamo común y si al final amenaza una subasta de división.

Ambos planos acaban entrelazándose, pero cada uno sigue sus propias reglas; más en Vivienda familiar, inmuebles y ajuar y El inmueble en la separación.

Nuestra página de bienes y reparto de ganancias explica cómo funciona el reparto en su conjunto, en el que el inmueble es solo una partida. Si junto al inmueble hay además una empresa en el patrimonio, se suma la valoración de empresas.

Que su inmueble entre en el cálculo con su valor íntegro, solo con el aumento de valor o corregido por el poder adquisitivo puede suponer importes considerables. En una primera consulta confidencial vemos qué planteamiento se sostiene en su caso.