Die Immobilie im Zugewinn: der Wert, nicht das Grundbuch

Warum der Wert zählt und das Grundbuch keine Rolle spielt

Beim Zugewinnausgleich zählt allein der Wert der Immobilie, unabhängig davon, wem sie gehört. Die Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert zum Stichtag in das Endvermögen desjenigen ein, dem sie gehört (§ 1376 BGB). Der Zugewinnausgleich verschiebt daraufhin kein Eigentum: Er ist eine Geldforderung (§ 1378 BGB). Wer allein im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer und zahlt allenfalls einen Ausgleich in Geld; das Haus wechselt nicht die Seite.

Das ist der Kern des häufigsten Missverständnisses. „Das halbe Haus“ bekommt niemand. Ausgeglichen wird die halbe Differenz der beiden Zugewinne, und der Wert der Immobilie ist nur eine Position in dieser Rechnung.

Wie wird der Immobilienwert bestimmt?

Maßgeblich ist der am Markt erzielbare Wert zum Stichtag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), unabhängig vom Kaufpreis von damals, vom steuerlichen Einheitswert oder vom Wunschpreis einer Seite. Bei Streit ermittelt ihn ein Sachverständiger.

Vom Verkehrswert abzuziehen sind die noch offenen Belastungen: die valutierende Grundschuld, das Restdarlehen. In den Zugewinn geht nur der Nettowert ein, der nach Abzug der Verbindlichkeiten bleibt. Eine hoch belastete Immobilie kann so mit einem kleinen, im Extremfall sogar negativen Wert in die Rechnung eingehen, obwohl ihr Marktwert hoch ist.

Wie wird eine geerbte oder geschenkte Immobilie behandelt?

Erbt oder geschenkt bekommt ein Ehegatte eine Immobilie, bleibt sie im Kern außen vor: Sie zählt zum privilegierten Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB), auch dann, wenn der Zufluss erst während der Ehe erfolgt. Ausgleichspflichtig ist allein die Wertsteigerung bis zum Stichtag.

Das Elternhaus, das bei der Erbschaft 320.000 Euro wert war und am Stichtag 470.000, bringt also höchstens die 150.000 Euro Zuwachs in den Zugewinn ein; sein voller Wert bleibt außen vor. Weil der Wert beim Erbfall zuvor mit dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet wird, fällt der Zuwachs sogar etwas kleiner aus.

Die mitgebrachte Immobilie

Wer eine Immobilie schon in die Ehe mitbringt, hat sie im Anfangsvermögen. Damit nicht bloße Geldentwertung als Zugewinn erscheint, wird ihr damaliger Wert mit dem Verbraucherpreisindex auf den Endstichtag hochgerechnet. Erst die Differenz zum Wert am Stichtag ist der ehezeitliche Zuwachs, der geteilt wird.

Wertausgleich und Nutzung sind zwei getrennte Fragen

Alles bisher Gesagte betrifft den Wert der Immobilie im Zugewinn. Die andere große Frage, also wer nach der Trennung darin wohnen bleibt, wer das Haus übernimmt, was mit dem gemeinsamen Darlehen geschieht und ob am Ende eine Teilungsversteigerung droht, ist eine Frage des Eigentums und der Ehewohnung und zählt nicht zum Zugewinnausgleich.

Beide Ebenen greifen im Ergebnis ineinander, folgen aber eigenen Regeln; dazu Ehewohnung, Immobilie & Hausrat und Immobilie bei Trennung.

Wie der Zugewinnausgleich insgesamt funktioniert, in den die Immobilie hier nur als eine Position eingeht, erklärt unsere Seite zum Zugewinnausgleich. Steckt neben der Immobilie noch ein Betrieb im Vermögen, kommt die Unternehmensbewertung hinzu.

Ob Ihre Immobilie mit dem vollen Wert, nur mit der Wertsteigerung oder kaufkraftbereinigt in die Rechnung eingeht, entscheidet über erhebliche Beträge. Im vertraulichen Erstgespräch ordnen wir, welcher Ansatz in Ihrem Fall trägt.