Capitulaciones al comprar casa: si uno aporta más capital propio

¿Necesitamos capitulaciones para comprar una casa?

Para comprar una casa, unas capitulaciones solo hacen falta si las aportaciones de cada uno son claramente desiguales. Si ambos aportan cantidades parecidas y pagan juntos el préstamo, la ley resuelve el divorcio de forma equilibrada a través del Zugewinnausgleich (reparto de ganancias). Otra cosa es que el capital propio venga sobre todo de una parte, por ejemplo de una herencia, de una donación de los padres o de ahorros anteriores a la boda. Entonces merecen la pena unas capitulaciones.

Qué ocurre con el capital propio en el divorcio

En el divorcio, una parte del capital propio que usted aportó acaba en manos de su cónyuge. Un ejemplo simplificado, sin préstamo, sin cambios de valor y sin inflación:

• Usted llega al matrimonio con 200.000 €; su cónyuge, sin nada. Su patrimonio inicial es de 200.000 €, y el de su cónyuge, cero.
• Compran juntos una casa y se inscriben ambos en el registro de la propiedad, cada uno por la mitad. El capital propio procede solo de usted.
• En el divorcio, cada uno es dueño de una mitad de la casa, y cada mitad vale 100.000 €. Su ganancia es cero, porque aportó 200.000 € y le quedan 100.000 €. Su cónyuge tiene una ganancia de 100.000 €.
• La compensación es la mitad de la diferencia § 1378 (1) BGB, así que su cónyuge le paga 50.000 €.

Al final, usted tiene 150.000 € y su cónyuge, 50.000 €. De sus 200.000 €, 50.000 € han quedado en manos del otro. Si el dinero procede de una herencia recibida durante el matrimonio, cuenta, eso sí, como patrimonio inicial privilegiado § 1374 (2) BGB, pero el resultado es el mismo.

La razón: la mitad de la casa que usted financió a su cónyuge se considera una atribución patrimonial entre cónyuges y forma parte de la ganancia de este. Los tribunales solo admiten en casos excepcionales que se reclame su devolución al margen del reparto.

Qué cambia el registro de la propiedad

El registro de la propiedad determina de quién es la casa, mientras que el Zugewinnausgleich (reparto de ganancias) determina quién debe dinero a quién. Una inscripción según las aportaciones, por ejemplo 75 a 25, puede reducir el trasvase al otro cónyuge o incluso eliminarlo. Pero fija las participaciones el día de la compra. No refleja aportaciones posteriores, como pagos desiguales del préstamo o una reforma pagada con una herencia. Cómo entra el valor del inmueble en el cálculo lo explica El inmueble en el reparto: cuenta el valor, no el registro.

Qué pueden regular unas capitulaciones

Con una modifizierte Zugewinngemeinschaft (comunidad de ganancias modificada), unas capitulaciones pueden regular solo la casa y mantener el reparto para todo lo demás. Hay tres vías posibles:

• Devolución previa. En caso de divorcio, el importe aportado vuelve primero a quien lo puso. Solo lo que queda después entra en el cálculo del reparto.
• Exclusión del inmueble. La casa queda fuera del reparto, y el propio contrato determina cómo se divide lo obtenido en una venta según las aportaciones.
• Participación en la revalorización. El contrato fija si una revalorización de la casa se reparte a partes iguales o en proporción a las aportaciones.

Además, el contrato puede fijar quién tiene derecho a quedarse con la casa en caso de separación y por qué valor. Qué ocurre con la casa y el préstamo sin una regulación así lo explica Inmueble en la separación. Las dos formas básicas del régimen económico las compara Excluir o modificar el reparto de ganancias en capitulaciones.

Si el dinero procede de sus padres

Si sus padres les donan dinero a ambos para la casa, en ciertos casos pueden reclamárselo al yerno o a la nuera tras un divorcio. El motivo es que el matrimonio era la base de la donación BGH, sentencia de 3 de febrero de 2010, XII ZR 189/06. Surge así un segundo litigio, además del reparto. Resulta más clara una donación solo a usted, con una breve nota escrita de sus padres. Que entonces sigan haciendo falta capitulaciones depende de cómo aporte usted después ese dinero a la casa común.

Si la casa pertenece solo a uno de los dos

Si solo uno de los dos figura en el registro de la propiedad y el otro ayuda a pagar las cuotas, la ley protege a quien paga a través del Zugewinnausgleich (reparto de ganancias). Cada cuota que reduce el préstamo aumenta el patrimonio final del propietario, y a la otra parte le corresponde la mitad de ese aumento.

Con la Gütertrennung (separación de bienes) no existe esa protección. Quien en ese régimen ayuda a pagar las cuotas de la casa del otro solo en casos excepcionales tiene derecho a recuperar ese dinero en el divorcio. Por eso, unas capitulaciones que pacten ese régimen deberían regular este caso de forma expresa.

Cuándo se firman las capitulaciones y cuánto cuestan

Lo mejor es firmar las capitulaciones antes del contrato de compraventa. El mismo notario puede autorizar las dos escrituras una tras otra, ya que ustedes dos acuden de todos modos a la firma de la compraventa. Si la casa ya está comprada, las capitulaciones también pueden otorgarse después; véase Capitulaciones después de la boda: qué sigue siendo posible.

Si las capitulaciones solo afectan a la casa, el arancel notarial se calcula sobre el valor de esta, sin descontar el préstamo. El límite es el valor que correspondería a todo el patrimonio § 100 (2) GNotKG. Los detalles están en ¿Cuánto cuestan unas capitulaciones matrimoniales? La primera consulta con nosotros cuesta hasta 190 € más IVA, como máximo 226,10 € en total. Si asumimos su caso, no se cobra. Cómo se calculan los demás honorarios se explica en Costes.

En el despacho, el abogado Dietrich Karcher se ocupa de los inmuebles y del régimen económico. El marco general lo describe nuestra página sobre las capitulaciones matrimoniales.