Die gemeinsame Mietwohnung bei Trennung: wer bleibt, wer haftet

Wer darf in der Wohnung bleiben?

Wer bleibt, entscheidet nicht der Mietvertrag. Solange Sie verheiratet sind, dürfen beide die Ehewohnung nutzen, auch wenn nur einer von Ihnen Mieter ist. Am besten einigen Sie sich, wer bleibt. Gelingt das nicht, kann das Familiengericht die Wohnung für die Zeit der Trennung einem von Ihnen allein zuweisen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden § 1361b Abs. 1 BGB.

Eine unbillige Härte kann auch vorliegen, wenn das Wohl der Kinder im Haushalt beeinträchtigt ist § 1361b Abs. 1 Satz 2 BGB. Hat einer den anderen vorsätzlich verletzt oder ernsthaft bedroht, wird der betroffenen Seite in der Regel die ganze Wohnung überlassen § 1361b Abs. 2 BGB. In akuten Fällen hilft zudem das Gewaltschutzgesetz, und die Polizei kann eine Person sofort aus der Wohnung verweisen.

Ohne gerichtliche Zuweisung darf keiner den anderen eigenmächtig aussperren. Tauschen Sie also nicht das Schloss aus und stellen Sie keine Sachen vor die Tür. Wer die Wohnung allein nutzt, muss dem anderen unter Umständen eine Vergütung zahlen § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB.

Sechs Monate für die Ausgezogenen

Wer nach der Trennung auszieht, hat sechs Monate, um eine Rückkehr anzukündigen. Kündigen Sie nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug ernsthaft an, zurückkehren zu wollen, wird unwiderleglich vermutet, dass Sie die Wohnung der anderen Seite zur alleinigen Nutzung überlassen haben § 1361b Abs. 4 BGB.

Wollen Sie die Wohnung nicht aufgeben, teilen Sie das deshalb schriftlich mit, und zwar konkret. Ein Satz wie „Ich behalte mir alles vor“ reicht nicht. Wer gehen will und nicht zurückmöchte, verliert durch die Frist nichts, denn um die Haftung aus dem Mietvertrag geht es dabei nicht.

Der Auszug beendet den Mietvertrag nicht

Stehen Sie beide im Mietvertrag, bleiben Sie auch nach dem Auszug eines von Ihnen beide Mieter. Sie können den Vertrag nur gemeinsam kündigen. Der Vermieter muss die ausgezogene Seite nicht entlassen, und solange er das nicht tut, haftet sie weiter für die volle Miete und die Nebenkosten. Das kann Jahre dauern, wenn niemand etwas unternimmt.

Die ausgezogene Seite kann allerdings verlangen, dass die bleibende an ihrer Entlassung mitwirkt. Nach dem OLG Hamm kann sie schon während der Trennung verlangen, dass die bleibende Seite die Mitteilung an den Vermieter mitunterschreibt, die mit der Rechtskraft der Scheidung wirkt. Die Mitwirkung darf nicht davon abhängen, dass zuerst die Kosten aus dem Mietverhältnis geklärt sind OLG Hamm, Beschluss vom 21.1.2016, 12 UF 170/15. Das OLG Oldenburg hat nach Ablauf des Trennungsjahres eine Pflicht bejaht, der gemeinsamen Kündigung zuzustimmen. Das gilt jedenfalls, wenn die bleibende Seite die andere nicht von der Miete freistellt OLG Oldenburg, Beschluss vom 29.3.2021, 13 UF 2/21. Einheitlich ist die Rechtsprechung nicht; andere Gerichte haben eine Mitwirkung vor der Rechtskraft der Scheidung abgelehnt.

Der Weg hängt davon ab, was die bleibende Seite will:

• Sie will bleiben. Dann können Sie gemeinsam mit dem Vermieter vereinbaren, dass sie den Vertrag allein fortführt. Lehnt der Vermieter ab, hilft die Mitteilung nach der Scheidung, die seine Zustimmung nicht braucht.
• Keiner will bleiben. Dann kündigen Sie gemeinsam und regeln, wer bis zum Ende der Kündigungsfrist zahlt.

Nach der Scheidung genügt eine Mitteilung

Mit der Rechtskraft der Scheidung kann die Seite, der die Wohnung überlassen wird, den Mietvertrag allein übernehmen. Es genügt, dass Sie beide das dem Vermieter mitteilen. Mit dem Zugang der Mitteilung, frühestens mit der Rechtskraft, setzt die bleibende Seite den Vertrag allein fort, und die andere scheidet aus § 1568a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB. Der Vermieter muss nicht zustimmen. Er kann nur außerordentlich kündigen, wenn in der Person der bleibenden Seite ein wichtiger Grund liegt § 1568a Abs. 3 Satz 2, § 563 Abs. 4 BGB.

Der Anspruch erlischt ein Jahr nach der Rechtskraft, wenn er bis dahin nicht gerichtlich geltend gemacht ist § 1568a Abs. 6 BGB. Die Mitteilung sollte deshalb innerhalb dieses Jahres beim Vermieter sein. Was sonst nach der Scheidung verjährt oder erlischt, steht unter Zugewinn, Unterhalt, Wohnung: welche Fristen nach der Scheidung laufen.

Wenn nur einer im Mietvertrag steht

Auch wer nicht im Mietvertrag steht, darf in der Wohnung bleiben, solange Sie verheiratet sind. Das Familiengericht kann ihr die Wohnung für die Trennungszeit sogar allein zuweisen. Nach der Scheidung kann sie anstelle des bisherigen Mieters in den Vertrag eintreten, wenn sie stärker auf die Wohnung angewiesen ist, etwa wegen der Kinder, oder die Billigkeit es verlangt § 1568a Abs. 1, 3 BGB.

Die Schwachstelle liegt in der Zeit dazwischen. Zieht der allein mietende Ehegatte aus und kündigt, ist die Kündigung gegenüber dem Vermieter wirksam, gleich ob er damit eheliche Pflichten verletzt OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.2.2013, 5 UF 14/13. Wer in einer solchen Wohnung bleiben will, sollte früh mit dem Vermieter sprechen, ob er mit ihr einen eigenen Vertrag schließt.

Wer die Miete nach dem Auszug zahlt

Gegenüber dem Vermieter zahlen Sie beide, solange Sie beide Mieter sind. Untereinander teilen Sie die Miete im Ausgangspunkt hälftig. Hat sich die bleibende Seite entschieden, in der Wohnung zu bleiben, trägt sie die Miete allein. Bis zum Ende einer gemeinsamen Kündigungsfrist kann sich die ausgezogene noch beteiligen müssen OLG Bremen, Beschluss vom 17.2.2016, 4 WF 184/15. Zahlt die ausgezogene Seite die Miete weiter, etwa damit Kinder in der Wohnung bleiben können, kann das beim Unterhalt berücksichtigt werden. Dann gibt es dafür keinen weiteren Ausgleich. Halten Sie schriftlich fest, wer ab wann zahlt. Wie der Unterhalt in der Trennung berechnet wird, beschreibt Trennungsunterhalt: wer bekommt wie viel, und ab wann?

Die Kaution steht beiden Mietern gemeinsam zu, und der Vermieter zahlt sie am Ende des Vertrags an beide zurück. Scheidet einer von Ihnen vorher aus, bleibt die Kaution beim Vermieter. Regeln Sie deshalb in Ihrer Vereinbarung, wem welcher Anteil zusteht. Dasselbe gilt für Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für die Zeit, in der Sie noch zusammen gewohnt haben.

Der nächste Schritt

Fragen zur Ehewohnung betreut bei uns Rechtsanwalt Dietrich Karcher, den Unterhalt in der Trennung Rechtsanwältin Mieke Karcher. Das Erstgespräch kostet bis zu 190 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, höchstens 226,10 Euro. Übernehmen wir das Mandat, entfällt der Betrag. Wie sich die weiteren Gebühren berechnen, steht unter Kosten. Gehört Ihnen die Wohnung, beschreibt Immobilie bei Trennung: Nutzung, Wohnvorteil und Eigentum, was dann gilt. Den Rahmen beschreibt unsere Seite zu Ehewohnung, Immobilie und Hausrat.