El piso alquilado en la separación: quién se queda, quién paga

¿Quién puede quedarse en la vivienda?

Quién se queda no lo decide el contrato de alquiler. Mientras estén casados, ambos pueden usar la vivienda familiar, aunque solo uno de ustedes sea el inquilino. Lo mejor es que acuerden quién se queda. Si no lo logran, el Familiengericht (juzgado de familia) puede atribuir la vivienda a uno de ustedes en exclusiva durante la separación, cuando sea necesario para evitar una dureza injusta § 1361b (1) BGB.

También puede haber una dureza injusta cuando se ve afectado el bienestar de los hijos que viven en el hogar § 1361b (1) frase 2 BGB. Si uno ha lesionado de forma intencionada o amenazado seriamente al otro, al cónyuge afectado se le atribuye por regla general toda la vivienda § 1361b (2) BGB. En casos urgentes ayuda además la Gewaltschutzgesetz (ley de protección contra la violencia), y la policía puede ordenar a una persona que abandone la vivienda de inmediato.

Sin una atribución judicial, ninguno puede dejar fuera al otro por su cuenta. No cambie la cerradura ni saque las cosas del otro a la calle. Quien usa la vivienda en exclusiva puede tener que pagar una compensación al otro § 1361b (3) frase 2 BGB.

Seis meses para quien se va

Quien se va de casa tras la separación tiene seis meses para anunciar su regreso. Si en los seis meses siguientes a su salida no anuncia en serio que quiere volver, se presume sin posibilidad de prueba en contrario que ha cedido la vivienda al otro para su uso exclusivo § 1361b (4) BGB.

Si no quiere renunciar a la vivienda, dígalo por escrito y de forma concreta. Una frase como «Me reservo todos los derechos» no basta. Quien quiere irse y no piensa volver no pierde nada por el plazo, porque no tiene que ver con la responsabilidad por el contrato.

Irse no pone fin al contrato

Si los dos figuran en el contrato, ambos siguen siendo inquilinos aunque uno se vaya. Solo pueden rescindir el contrato juntos. El casero no está obligado a liberar a quien se fue, y mientras no lo haga, este sigue respondiendo del alquiler completo y de los gastos de comunidad y suministros. Eso puede durar años si nadie hace nada.

Quien se fue puede, sin embargo, exigir que el otro colabore en su liberación. Según el Tribunal Superior Regional de Hamm, puede exigir ya durante la separación que quien se queda firme también la comunicación al casero, que surte efecto con la firmeza del divorcio. La colaboración no puede condicionarse a que antes se aclaren los costes derivados del alquiler OLG Hamm, auto de 21 de enero de 2016, 12 UF 170/15. El Tribunal Superior Regional de Oldemburgo admitió la obligación de consentir la rescisión conjunta una vez transcurrido el Trennungsjahr (año de separación). Así lo entendió al menos para el caso de que quien se queda no libere al otro del pago del alquiler OLG Oldenburg, auto de 29 de marzo de 2021, 13 UF 2/21. La jurisprudencia no es uniforme; otros tribunales han rechazado exigir la colaboración antes de que el divorcio sea firme.

El camino depende de lo que quiera quien se queda:

• Quiere quedarse. Entonces pueden acordar con el casero que continúe solo con el contrato. Si el casero se niega, ayuda la comunicación tras el divorcio, que no necesita el consentimiento del casero.
• Ninguno quiere quedarse. Entonces rescinden juntos y acuerdan quién paga hasta que termine el plazo de preaviso.

Tras el divorcio basta una comunicación

Cuando el divorcio es firme, el cónyuge al que se deja la vivienda puede asumir solo el contrato. Basta con que ambos lo comuniquen al casero. Al recibir la comunicación, pero no antes de la firmeza del divorcio, quien se queda continúa solo con el contrato y el otro sale § 1568a (3) frase 1 núm. 1 BGB. El casero no tiene que consentir. Solo puede rescindir de forma extraordinaria si concurre un motivo grave en la persona de quien se queda § 1568a (3) frase 2, § 563 (4) BGB.

El derecho se extingue un año después de la firmeza del divorcio si para entonces no se ha hecho valer ante el juzgado § 1568a (6) BGB. Procure que la comunicación llegue al casero dentro de ese año. Qué más prescribe o caduca tras el divorcio lo explica Ganancias, pensión, vivienda: los plazos tras el divorcio.

Si solo uno figura en el contrato

También quien no figura en el contrato puede quedarse en la vivienda mientras estén casados. El Familiengericht (juzgado de familia) puede incluso atribuírsela en exclusiva durante la separación. Tras el divorcio, puede ocupar en el contrato el lugar del inquilino si depende más de la vivienda, por ejemplo por los hijos, o si la equidad lo exige § 1568a (1), (3) BGB.

El punto débil es el tiempo intermedio. Si el cónyuge que es el único inquilino se va y rescinde el contrato, la rescisión surte efecto frente al casero, incumpla o no con ello deberes conyugales OLG Frankfurt, auto de 20 de febrero de 2013, 5 UF 14/13. Si quiere quedarse en una vivienda así, hable pronto con el casero sobre si firmaría un contrato con usted.

Quién paga el alquiler tras la salida

Frente al casero pagan ambos, mientras los dos sean inquilinos. Entre ustedes, el punto de partida es el reparto por mitades. Si quien se queda ha decidido seguir en la vivienda, paga él solo el alquiler. Hasta que termine un plazo de preaviso común, quien se fue puede tener que contribuir todavía OLG Bremen, auto de 17 de febrero de 2016, 4 WF 184/15. Si quien se fue sigue pagando el alquiler, por ejemplo para que los hijos puedan quedarse en la vivienda, eso puede tenerse en cuenta en la pensión. Entonces no hay una compensación adicional por ello. Deje por escrito quién paga desde cuándo. Cómo se calcula la pensión durante la separación lo explica Pensión de separación: quién recibe cuánto, y desde cuándo.

La fianza corresponde a ambos inquilinos en común, y el casero la devuelve a ambos al final del contrato. Si uno sale del contrato antes, la fianza se queda con el casero. Acuerden por escrito qué parte corresponde a cada uno. Lo mismo rige para el saldo a pagar de la liquidación de gastos del tiempo en que aún vivían juntos.

El siguiente paso

En nuestro despacho, las cuestiones de la vivienda familiar las lleva el abogado Dietrich Karcher, y la pensión durante la separación, la abogada Mieke Karcher. La primera consulta cuesta hasta 190 € más IVA, como máximo 226,10 € en total. Si asumimos su caso, no se cobra. Cómo se calculan los demás honorarios se explica en Costes. Si la vivienda es suya, Inmueble en la separación: uso, ventaja de vivienda y propiedad explica qué rige entonces. El marco general lo describe nuestra página sobre vivienda familiar, inmuebles y ajuar.