- 01 Maßgeblich ist das Grundbuch, nicht wer den Kredit zahlt — meist Miteigentum je zur Hälfte (§ 1008 BGB).
- 02 Eine gemeinsame Immobilie lässt sich nicht einseitig verkaufen; als Vermögen im Ganzen braucht es oft die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB).
- 03 Der Wertzuwachs fließt in den Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB); bei Streit droht die Teilungsversteigerung.
Das Grundbuch entscheidet, nicht der Geldbeutel
Bei der Immobilie gilt zuerst eine einfache Regel: Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Wer den Kredit bedient, wer die Raten überweist oder wer nach der Trennung wohnen bleibt, ändert daran nichts.
Sind beide Ehegatten eingetragen, sind sie Miteigentümer – im Regelfall je zur Hälfte (§ 1008 BGB, Bruchteilsgemeinschaft). Steht nur einer im Grundbuch, ist dieser allein Eigentümer, auch wenn der andere finanziell beigetragen hat. Solche Beiträge können sich später beim auswirken, das Eigentum selbst berühren sie zunächst nicht.
Wer den Kredit zahlt, wird dadurch nicht zum Eigentümer. Über das Eigentum entscheidet allein das Grundbuch.
Zugewinngemeinschaft: getrenntes Eigentum, Ausgleich erst bei der Scheidung
Ohne Ehevertrag leben Eheleute in der . Das bedeutet: Während der Ehe bleibt das Vermögen beider getrennt. Die Immobilie wird durch die Heirat nicht automatisch zu gemeinsamem Eigentum.
Ausgeglichen wird erst bei der Scheidung, und zwar über den Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB). Verglichen wird, um wie viel das Vermögen jedes Ehegatten während der Ehe gewachsen ist; wer den höheren Zuwachs erzielt hat, zahlt die Hälfte der Differenz aus. Ein Wertzuwachs der Immobilie fließt in diese Berechnung ein – steigt der Wert während der Ehe, erhöht das den Zugewinn des Eigentümers.
Verfügungsbeschränkung: kein Alleingang über das Vermögen im Ganzen
Auch wer alleiniger Eigentümer ist, kann nicht immer frei handeln. Über sein Vermögen im Ganzen kann ein Ehegatte nur mit Zustimmung des anderen verfügen (§ 1365 BGB). Da die einzige Immobilie häufig den wesentlichen Teil des Vermögens ausmacht, fällt ein Verkauf oft unter diese Beschränkung.
Ein Alleinverkauf ist deshalb in vielen Fällen nicht ohne Mitwirkung des anderen Ehegatten möglich – selbst dann nicht, wenn nur einer im Grundbuch steht. Die Vorschrift schützt die wirtschaftliche Grundlage der Familie davor, dass ein Ehegatte sie im Alleingang aus der Hand gibt.
Welche Möglichkeiten gibt es für die gemeinsame Immobilie?
Gehört die Immobilie beiden, muss ein gemeinsamer Weg gefunden werden. In der Praxis kommen vor allem vier Lösungen in Betracht.
Die wichtigsten Handlungsoptionen
- Gemeinsamer Verkauf: Die Immobilie wird veräußert, der Erlös nach Tilgung des Kredits geteilt.
- Übernahme durch einen Ehegatten: Einer übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen gegen Auszahlung – mit Anpassung im Grundbuch und Klärung der Finanzierung.
- Vermietung: Die Immobilie bleibt gemeinsam und wird vermietet, die Mieteinnahmen werden aufgeteilt.
- Teilungsversteigerung: Als letztes Mittel, wenn keine Einigung gelingt (§§ 749, 753 BGB i. V. m. dem ZVG).
Die Übernahme ist häufig die Lösung, wenn etwa Kinder in ihrer gewohnten Umgebung bleiben sollen. Sie setzt voraus, dass der übernehmende Ehegatte die Finanzierung tragen kann und der andere aus seiner Mithaftung entlassen wird. Die Teilungsversteigerung ist demgegenüber der ungünstigste Weg, weil der Versteigerungserlös oft hinter dem liegt, was ein freihändiger Verkauf erbracht hätte.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Ein Auszug aus der Immobilie löst niemanden aus dem Darlehensvertrag. Haben beide Ehegatten den Kreditvertrag unterschrieben, bleiben sie der Bank gegenüber gesamtschuldnerisch verpflichtet – jeder haftet für die volle Rate, auch wenn nur einer noch wohnen bleibt.
Wichtiger Hinweis
Eine interne Absprache, dass künftig nur noch einer den Kredit zahlt, bindet die Bank nicht. Aus der Mithaftung entlassen werden Sie nur, wenn die Bank ausdrücklich zustimmt. Klären Sie die Finanzierung deshalb frühzeitig mit dem Kreditgeber – sonst haften Sie für ein Darlehen weiter, von dem Sie längst nicht mehr profitieren.
Nutzungsentschädigung und der Weg zur Einigung
Bleibt ein Ehegatte allein in der gemeinsamen Immobilie wohnen, kann der andere unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Während der Trennungszeit richtet sich das nach § 1361b Abs. 3 BGB; ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab und wird häufig im Zusammenhang mit dem Unterhalt betrachtet.
Empfehlenswert ist, die Auseinandersetzung der Immobilie frühzeitig zu regeln – idealerweise in einer notariellen . Der Wert lässt sich bei Bedarf durch ein Gutachten feststellen, damit Auszahlung oder Erlösteilung auf einer belastbaren Grundlage beruhen. So vermeiden Sie, dass die größte Vermögensfrage der Trennung am Ende vor Gericht entschieden werden muss.
Häufige Fragen
Wem gehört die Immobilie nach der Trennung?
Maßgeblich ist allein das Grundbuch. Wer dort eingetragen ist, ist Eigentümer – unabhängig davon, wer den Kredit zahlt oder wer in der Immobilie wohnt. Sind beide Ehegatten eingetragen, sind sie Miteigentümer, im Regelfall je zur Hälfte (§ 1008 BGB).
Kann ein Ehegatte die Immobilie allein verkaufen?
Meist nicht. Gehört die Immobilie beiden, ist die Zustimmung des anderen ohnehin nötig. Aber auch der Alleineigentümer kann seine einzige wesentliche Immobilie in der Regel nur mit Zustimmung des Ehegatten verkaufen, weil es sich um eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen handelt (§ 1365 BGB).
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit, wenn einer auszieht?
Am Darlehen ändert ein Auszug nichts. Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, bleiben beide gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch verpflichtet. Eine Entlassung aus dem Vertrag ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Können sich Miteigentümer nicht einigen, kann jeder die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§§ 749, 753 BGB). Bei einer Immobilie geschieht das über die Teilungsversteigerung – sie gilt als letztes Mittel, weil der erzielte Erlös häufig unter dem freihändigen Verkaufspreis liegt.