- 01 Eine Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert zum Stichtag ins Endvermögen ein — abzüglich offener Belastungen wie Grundschuld und Restdarlehen.
- 02 Wer im Grundbuch steht, ändert am Ausgleich nichts: Der Zugewinnausgleich ist eine Geldforderung (§ 1378 BGB), keine Übertragung des Hauses.
- 03 Eine geerbte oder geschenkte Immobilie bleibt im Kern ausgleichsfrei (§ 1374 Abs. 2 BGB) — nur ihre Wertsteigerung während der Ehe zählt.
Der Wert zählt, nicht das Grundbuch
Beim geht es nicht darum, wem das Haus gehört, sondern was es wert ist. Die Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert zum Stichtag in das Endvermögen desjenigen ein, dem sie gehört § 1376 BGB. Der Zugewinnausgleich verschiebt daraufhin kein Eigentum: Er ist eine Geldforderung § 1378 BGB. Wer allein im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer und zahlt allenfalls einen Ausgleich in Geld — das Haus wechselt nicht die Seite.
Das ist der Kern des häufigsten Missverständnisses. „Das halbe Haus” bekommt niemand. Ausgeglichen wird die halbe Differenz der beiden Zugewinne, und der Wert der Immobilie ist nur eine Position in dieser Rechnung.
Wie wird der Immobilienwert bestimmt?
Maßgeblich ist der am Markt erzielbare Wert zum Stichtag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags § 1384 BGB — nicht der Kaufpreis von damals, nicht der steuerliche Einheitswert und nicht der Wunschpreis einer Seite. Bei Streit ermittelt ihn ein Sachverständiger.
Vom Verkehrswert abzuziehen sind die noch offenen Belastungen: die valutierende Grundschuld, das Restdarlehen. In den Zugewinn geht nur der Nettowert ein, der nach Abzug der Verbindlichkeiten bleibt. Eine hoch belastete Immobilie kann so mit einem kleinen — im Extremfall sogar negativen — Wert in die Rechnung eingehen, obwohl ihr Marktwert hoch ist.
Wie wird eine geerbte oder geschenkte Immobilie behandelt?
Erbt oder geschenkt bekommt ein Ehegatte eine Immobilie, bleibt sie im Kern außen vor: Sie zählt zum privilegierten Anfangsvermögen § 1374 Abs. 2 BGB — auch dann, wenn der Zufluss erst während der Ehe erfolgt. Ausgleichspflichtig ist allein die Wertsteigerung bis zum Stichtag. Das Elternhaus, das bei der Erbschaft 400.000 Euro wert war und am Stichtag 500.000, bringt also nur die 100.000 Euro Zuwachs in den Zugewinn — nicht seinen ganzen Wert.
Die mitgebrachte Immobilie
Wer eine Immobilie schon in die Ehe mitbringt, hat sie im Anfangsvermögen. Damit nicht bloße Geldentwertung als Zugewinn erscheint, wird ihr damaliger Wert mit dem Verbraucherpreisindex auf den Endstichtag hochgerechnet § 1376 BGB. Erst die Differenz zum Wert am Stichtag ist der ehezeitliche Zuwachs, der geteilt wird.
Wertausgleich, nicht Nutzung
Alles bisher Gesagte betrifft den Wert der Immobilie im Zugewinn. Die andere große Frage — wer nach der Trennung darin wohnen bleibt, wer das Haus übernimmt, was mit dem gemeinsamen Darlehen geschieht und ob am Ende eine Teilungsversteigerung droht — ist eine Frage des Eigentums und der , nicht des Zugewinnausgleichs. Beide Ebenen greifen im Ergebnis ineinander, folgen aber eigenen Regeln.
Häufige Fragen
Bekommt mein Ehepartner das halbe Haus?
Nein. Der Zugewinnausgleich ist eine Geldforderung (§ 1378 BGB): Ausgeglichen wird die halbe Differenz der beiden Zugewinne in Geld, nicht ein Miteigentumsanteil am Haus. Die Immobilie geht mit ihrem Wert in die Rechnung ein — sie wechselt dadurch nicht den Eigentümer.
Mit welchem Wert geht die Immobilie in die Rechnung ein?
Mit dem Verkehrswert zum Stichtag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags, abzüglich der noch offenen Belastungen wie Grundschuld und Restdarlehen. Maßgeblich ist der am Markt erzielbare Wert, nicht der Kaufpreis von damals und nicht der steuerliche Einheitswert.
Zählt das Haus, das ich von meinen Eltern geerbt habe?
Die geerbte Immobilie selbst bleibt ausgleichsfrei — sie zählt zum privilegierten Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB). In den Zugewinn fließt nur die Wertsteigerung, die sie zwischen dem Erbfall und dem Stichtag erfährt.
Wer darf nach der Trennung im Haus wohnen bleiben?
Das ist keine Frage des Zugewinns, sondern des Rechts der Ehewohnung. Wer die Immobilie vorübergehend nutzt, wer sie übernimmt und ob es zur Teilungsversteigerung kommt, behandeln wir auf der Seite zu Ehewohnung und Immobilie.